Bei dem System Wohnungsmarkt handelt es sich um ein komplexes Wirkungsgefüge verschiedener Teilbereiche bzw. Einflussfaktoren der Angebots- und Nachfrageseite.

Als wesentliche Determinanten auf der Nachfrageseite sind in erster Linie die demographische und wirtschaftliche Entwicklung zu nennen, wobei zwischen beiden Elementen eine enge Wechselbeziehung über die Migration besteht. Durch eine positive Wirtschaftsentwicklung einer Region und einen dadurch bedingten attraktiven Arbeitsmarkt werden junge Menschen angezogen, was zu Bevölkerungsgewinnen, sowie einer günstigen Altersstruktur führt. In Gebieten mit negativer Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung hingegen besteht die Gefahr einer Abwanderung junger Familien mit der Konsequenz einer überdurchschnittlichen Alterung.

Durch Rückkopplungseffekte unterliegen solche Prozesse einer gewissen Eigendynamik: So sind demographische Wachstumsregionen in der Regel auch wirtschaftlich interessant, führt doch der Kaufkraftzuwachs wiederum zu mehr Nachfrage und wirtschaftlicher Dynamik. Umgekehrt besteht in schrumpfenden bzw. stark alternden Regionen die Gefahr einer zunehmenden Verschlechterung der Wirtschaftssituation aufgrund des fehlenden demographischen Nachwuchspotentials auf dem Arbeitsmarkt und sinkender Kaufkraft.

Die Nachfrage nach Bauland und Wohnraum ist dabei nur indirekt von der Veränderung der Bevölkerungszahl und Altersstruktur abhängig. Entscheidend sind hier die Haushalte, welche als Käufer bzw. Endnutzer von Bauland und Immobilien auftreten. Anzahl, Größe, Struktur und Kaufkraft der Haushalte werden dabei neben Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung auch von gesellschaftlichen Wandlungsprozessen beeinflusst. So kann eine zahlenmäßige Abnahme der Bevölkerung aufgrund niedriger Geburtenzahlen z.B. nicht automatisch mit sinkenden Haushaltszahlen und abnehmender Wohnungsnachfrage gleichgesetzt werden, da der Trend zu kleineren Haushalten weiterhin anhält und sich somit die Bevölkerung auf eine größere Zahl von Haushalten verteilt. Zudem ist der Wohnflächenkonsum der Haushalte als weitere Variable zu nennen, welcher wiederum von wirtschaftlicher Entwicklung, Kaufkraft sowie allgemeinen Konsummustern abhängt.

Lange Zeit war der Wohnungsmarkt ein typischer Anbietermarkt, der jede Wohnung, die gebaut wurde, bereitwillig aufnahm. Eine intensive und vor allem kontinuierliche Analyse des Wohnungsmarktes erschien den Akteuren vielfach entbehrlich. Diese Situation hat sich grundlegend und in den meisten Regionen wohl auf Dauer verändert.

Die letzten Jahre waren geprägt durch ein in fast allen Regionen der Bundesrepublik ausreichendes Wohnungsangebot. Der Preisindex der Mieten blieb in seiner Entwicklung hinter den allgemeinen Preissteigerungen zurück. Wohnen wurde fast überall billiger. Im Mietwohnungsbau war durch die extremen Engpässe in der ersten Hälfte der 90er Jahre und die exorbitanten Steuersubventionen ein lang anhaltender Boom in Gang gesetzt worden. Die Zahl der fertig gestellten Eigentumswohnungen, die überwiegend von Kapitalanlegern zur Vermietung erworben wurden, stieg zwischen 1990 und 1995 von 47.000 auf 141.000 Stück. Von 1990 bis 1998 wurden in Westdeutschland knapp 3,6 Mio. Wohnungen fertiggestellt, während die Zahl der Haushalte nur um 2,4 Mio. stieg. Seit Mitte der 90er Jahre wächst die Zahl der Haushalte nur noch geringfügig mit Raten von deutlich unter 1% p.a. . Die Zuwanderung aus dem Ausland reduzierte sich. Die Welle der Haushaltsgründungen durch die Baby Boom Generation ist endgültig vorüber. Heute ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt daher weit entspannter als 1990. Die Marktteilnehmer können aus einem größeren Angebot auswählen und somit besser als in der Vergangenheit ihre Wohnpräferenzen auch tatsächlich realisieren. Unattraktive Wohnungen und Wohnlagen lassen sich nur noch schwer vermarkten.

Seit Mitte der 90er Jahre geht die Wohnungsbautätigkeit kontinuierlich zurück. In Rheinland-Pfalz wurde bereits 2001 mit etwas mehr als 15.000 neu errichteten Wohnungen das Niveau von 1990 wieder erreicht. Seither verharrt die Neubautätigkeit relativ konstant auf diesem Niveau. Dies ist zwar zum einen sicherlich eine natürliche Gegenreaktion auf den vorangegangenen Bauboom sowie zurückgegangen Bedarf, drückt jedoch darüber hinaus auch die allgemein vorherrschende Ungewissheit in Bezug auf die zukünftige Entwicklung aus.

Die Auswirkungen des Demographischen Wandels (Bevölkerungsrückgang, Alterung der Gesellschaft) sind mittlerweile durch die anhaltende öffentliche Debatte ins Blickfeld der politischen und wirtschaftlichen Entscheidungsträger gerückt. Dies darf jedoch nicht automatisch mit einem Rückgang der Wohnungsnachfrage gleichgesetzt werden, da diese neben der Bevölkerungsentwicklung von zahlreichen weiteren Faktoren beeinflusst wird (steigende Lebenserwartung, sinkende Haushaltsgröße, steigender Wohnflächenbedarf pro Kopf, etc.) welche im Gegenzug nachfragesteigernd wirken. Im Allgemeinen kann daher noch bis ca. 2030 mit steigenden Haushaltszahlen gerechnet werden, wobei die Entwicklung in einzelnen Regionen und Kommungen je nach Veränderung der lokalen Rahmenbedingungen (wirtschaftliche Situation, Wohnstandortattraktivität, etc.) zunehmend unterschiedlich verlaufen wird.

Neben dem weiter vorherrschenden Neubaubedarf gewinnt der Aspekt der Revitalisierung von Innenbereichen zunehmend an Bedeutung. Je nach Situation vor Ort gilt es, den vorhan-denen Bestand durch entsprechende Umstrukturierung (Umbau, Abriss und Neubau), an den lokalen und regionalen Bedarf anzupassen. Dabei treten qualitative Aspekte wie etwa eine attraktive Wohnumfeldgestaltung stärker in den Vordergrund. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund des zunehmenden Standortwettbewerbs ist die nachhaltige Stärkung der Innenstädte und Ortskerne eine der wesentlichen Zukunftsaufgaben der nächsten Jahre.